Închirierea camerelor în scop turistic: impozit, CASS și obligații

Valabil pentru veniturile din 2026. Regulile de mai jos se aplică veniturilor realizate începând cu 1 ianuarie 2026, declarate în Declarația unică depusă până la 25 mai 2027. Pentru veniturile din 2025 și anii anteriori se aplicau normele de venit turistice — vezi Norme de venit turistice 2025.

Ce înseamnă venituri din activități turistice?

Veniturile din activități turistice reprezintă sumele obținute de persoanele fizice din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală. Termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere către aceeași persoană, pentru perioade de maximum 30 de zile într-un an calendaristic. O fracție de zi se socotește o zi întreagă.

Fie că închiriezi camere pe Airbnb, Booking sau pe alte site-uri românești, fie că postezi anunțuri online, veniturile obținute din închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința personală sunt considerate venituri din activități turistice.

Închiriezi camere? Vezi unde te încadrezi

Din punct de vedere fiscal, activitatea ta se poate încadra în două situații diferite:

1. Cedarea folosinței bunurilor (1–7 camere)

Este cazul în care:

• închiriezi camere situate în locuința ta proprietate personală,
• închiriezi în total între 1 și 7 camere inclusiv, indiferent în câte locuințe se află,
• închirierea este pe termen scurt (maximum 30 de zile într-un an calendaristic pentru aceeași persoană),
• activitatea nu este încadrată ca activitate independentă.

Codul fiscal spune explicit: dacă închiriezi în total între 1 și 7 camere în locuințe proprietate personală, veniturile sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor, conform articolului 85 din Codul fiscal. O gazdă cu două apartamente numără camerele din amândouă.

2. Venituri din activități independente (peste 7 camere)

Dacă:

• închiriezi peste 7 camere — de la anul fiscal în care ai depășit 7 camere,
• închirierea este pe termen scurt (maximum 30 de zile într-un an calendaristic pentru aceeași persoană),
• activitatea devine organizată și se încadrează la venituri din activități independente (se impozitează potrivit art. 68³ din Codul fiscal).

Tot aici intră, indiferent de numărul de camere, veniturile din servicii de cazare ale celor care funcționează ca operatori economici în turism.

Asta înseamnă că treci din zona „exploatare patrimoniu personal” în zona de „activitate economică”.

Trebuie să te înregistrezi la ANAF sau ONRC?

Atunci când începi să obții venituri din închirierea în regim turistic a unor camere din locuința ta, una dintre primele întrebări este: trebuie sau nu să mă înregistrez la ONRC/ANAF?

Regula simplă de reținut este:

• Dacă închiriezi cel mult 7 camere: regim simplu, nu te autorizezi la ONRC, dar te înrolezi în SPV ANAF și îți declari veniturile anual.
• Dacă închiriezi peste 7 camere: ai nevoie de o formă juridică organizată și înregistrare ca PFA/II/IF/SRL. Motivul nu vine din Codul fiscal, ci din legislația turismului: ca persoană fizică poți clasifica cel mult 7 camere (vezi mai jos, la autorizații).

Autorizații necesare

Chiar dacă ești persoană fizică, pentru cazare turistică ai nevoie de certificatul de clasificare, eliberat de ministerul care are în subordine turismul (în 2026, Ministerul Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului). Documentul atestă că spațiul îndeplinește standardele minime de calitate și siguranță.

Ca persoană fizică poți cere clasificarea pentru cel mult 7 camere și nu ai nevoie de PFA sau de înregistrare la Registrul Comerțului. Dosarul cuprinde cererea tip, fișa de încadrare, copia actului de identitate, actul de proprietate, actele privind legalitatea construcției și acordul vecinilor sau al asociației de proprietari.

Ce taxe plătești

Impozitul pe venit

• Impozitul pe venit: este de 10%.
• Baza de calcul: nu se mai aplică norme de venit fixe (acele sume stabilite anual pe cameră). Acum, venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de cheltuieli de 30% din venitul brut (totalul încasărilor).
  • Exemplu: dacă încasezi 10.100 lei, din această sumă scazi mai întâi comisioanele reținute de platforme (precum Booking sau Airbnb), în valoare de 100 lei. Din suma rămasă scazi apoi cheltuiala forfetară de 3.000 lei și plătești 10% din restul de 7.000 lei, adică 700 lei impozit.
• Limita de camere: acest regim se aplică pentru închirierea a maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, activitatea este considerată „activitate independentă”, iar pentru clasificarea turistică ai nevoie de o formă de organizare (PFA/SRL).

Același calcul (venit încasat fără comision, minus 30%, impozit 10%) se aplică și peste 7 camere; diferența apare la contribuții.

Important! Comisioanele reținute de platforme (Booking, Airbnb) nu se includ în venitul brut. Tu declari doar suma care îți intră efectiv în cont (sau după scăderea comisionului platformei).

Contribuțiile sociale: CASS și CAS

Aici apar diferențele în funcție de volumul activității:

• CASS (sănătate, 10%): dacă închiriezi cel mult 7 camere, CASS se datorează dacă venitul net, adunat cu celelalte venituri din chirii, dividende, dobânzi etc., este de cel puțin 6 salarii minime brute pe țară. Se calculează la plafoane fixe: 6, 12 sau 24 de salarii minime, după totalul acestor venituri.
• CAS (pensie, 25%): dacă închiriezi cel mult 7 camere, nu datorezi CAS.
• Peste 7 camere, venitul devine venit din activități independente: datorezi CAS dacă venitul net anual din activități independente este de cel puțin 12 salarii minime (baza este de 12 sau 24 de salarii minime, după venit), iar CASS se calculează la venitul net, până la 72 de salarii minime.
• CASS minim peste 7 camere: dacă venitul net e sub 6 salarii minime, CASS se plătește totuși la baza de 6 salarii minime (6 × 4.050 lei salariul minim × 10% = 2.430 lei în 2026), cu excepția situațiilor în care ești deja asigurat la acest nivel (de exemplu, salariat cu venit de cel puțin 6 salarii minime sau pensionar).

Pragurile și exemplele de calcul sunt în articolul despre CASS pentru venituri din chirii, dividende și dobânzi.

Atât impozitul pe venit, cât și contribuțiile sociale se declară prin Declarația Unică (formularul 212), până pe 25 mai a anului următor celui în care ai realizat veniturile.

Contabilitate și obligații contabile

Chiar dacă nu ești obligat să te înregistrezi ca persoană juridică sau PFA atunci când închiriezi cel mult 7 camere, există totuși câteva obligații fiscale și administrative pe care trebuie să le respecți:

• Registrul de evidență fiscală: completezi doar partea referitoare la venituri. Nu ții evidență contabilă.
• Fișa de ocupare a capacității de cazare: pentru fiecare cameră notezi perioada de ocupare și datele de identificare ale oaspeților (nume, CNP sau actul de identitate). Modelul e aprobat prin Ordinul ANAF nr. 381/2026, iar formularul fișei de ocupare se descarcă de pe site-ul ANAF. Fișa nu se depune: o completezi într-un exemplar și o păstrezi. Obligația există și peste 7 camere.
• Factura: ca persoană impozabilă în sensul TVA, chiar dacă ești scutită sub plafon, emiți factură pentru fiecare cazare. La clienții persoane fizice nu e nevoie de factură dacă emiți bon fiscal, cu excepția cazului în care clientul o cere. Factura o emiți pe CNP; pentru transmiterea ei, vezi regula de mai jos.
• e-Factura pe CNP: de la 1 iunie 2026, dacă facturezi pe CNP, nu mai ești obligat să folosești RO e-Factura; poți opta, înscriindu-te în Registrul RO e-Factura opțional. Excepția nu acoperă PFA-urile, care se identifică prin cod fiscal și rămân obligate. Detalii în articolul despre e-Factura pe CNP.
• Casă de marcat:
  • Dacă primești bani doar prin Airbnb/Booking sau prin transfer bancar, încasările prin platformă sau prin transfer nu intră sub obligația casei de marcat. Documentul justificativ este extrasul de cont.
  • Dacă încasezi numerar sau card direct de la oaspeți (inclusiv printr-un POS la proprietate), verifică obligația de a folosi aparat de marcat electronic fiscal: legea casei de marcat nu prevede o excepție pentru cazare, iar ANAF a considerat în trecut că obligația se aplică și persoanelor fizice care închiriază camere. Detalii în articolul despre casa de marcat.

Cum te ajută ContApp să îndeplinești aceste obligații rapid și fără stres?

În ContApp am creat categorii speciale de venit dedicate activităților turistice, astfel încât să îți înregistrezi corect și ușor încasările și plățile de comisioane.

• Emiți facturi și, dacă folosești RO e-Factura, le transmiți din aplicație. Generezi facturile direct din ContApp, fără pași complicați și fără platforme suplimentare.
• Înregistrezi veniturile din turism și comisioanele aferente. Știi exact ce ai încasat, ce ai plătit și care este baza corectă de calcul pentru taxe. Pașii concreți sunt detaliați în articolul despre comisionul reținut din încasare și înregistrarea facturii.
• Generezi automat Registrul de evidență fiscală. Datele introduse se transmit automat în registru, conform cerințelor din Codul fiscal.
• Pregătești rapid Declarația Unică. Aplicația îți pregătește formularul gata de depunere, fără erori.

În ContApp ai totul într-un singur loc: evidență, documente și conformitate fiscală — simplu, organizat și fără bătăi de cap.

Regimul TVA pentru aceste venituri

Dacă, în decursul unui an calendaristic, veniturile tale depășesc plafonul de scutire de 395.000 lei, trebuie să ceri înregistrarea în scopuri de TVA cel târziu în ziua depășirii, iar regimul normal de TVA se aplică începând cu tranzacția care a condus la depășirea plafonului. Detalii în articolul despre PFA plătitor sau neplătitor de TVA.

Dacă devii plătitor de TVA, cazarea se facturează cu cota redusă de 11% (din 1 august 2025). Comisionul platformei rămâne la cota standard de 21%.

După obținerea codului de TVA, apar următoarele obligații declarative:

• Formularul 300 – Decont de TVA: se depune lunar sau trimestrial (în funcție de vectorul fiscal).
• Formularul 394 – Declarația informativă: include toate facturile emise și primite pe teritoriul României.

TVA intracomunitar: codul special de TVA

Chiar dacă nu ești PFA și ești sub plafonul de scutire de TVA, în cazul în care colaborezi cu platforme precum Airbnb sau Booking apare obligația de a obține un cod special de TVA pentru achiziții intracomunitare de servicii. Acest cod special arată ca un CUI, dar este folosit exclusiv pentru tranzacțiile cu parteneri din afara României.

Ce înseamnă asta exact? Platforma intermediară îți emite facturi pentru comision cu TVA 0%, iar tu calculezi 21% la valoarea comisionului reținut de platformă și plătești această sumă la bugetul de stat din România.

Odată ce ai codul special de TVA și primești facturi de comision, ai două obligații declarative lunare (doar pentru lunile în care ai avut activitate):

1. Formularul 301 (Decont special de TVA): declari suma comisionului și TVA-ul datorat (cei 21%).
2. Formularul 390 (Declarația recapitulativă): raportezi achiziția de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda).

Termen limită: acestea se depun până pe data de 25 a lunii următoare celei în care a fost emisă factura de comision. Tot până atunci trebuie să faci și plata efectivă a banilor.

Important! Comisionul reținut de o platformă din alt stat este, în principiu, un venit impozabil în România al platformei (impozit de 16%, pe care îl reține plătitorul). Dacă ai certificatul de rezidență fiscală al platformei, se aplică convenția de evitare a dublei impuneri și comisionul nu se mai impozitează în România. Descarcă-l anual din contul de partener și păstrează-l la dosar.

Întrebări frecvente

Cât impozit plătești în 2026 pentru camerele închiriate pe Airbnb sau Booking?

Impozitul este de 10% din venitul net. Venitul net se obține din suma încasată, fără comisionul reținut de platformă, din care scazi o cotă forfetară de cheltuieli de 30%. De exemplu, la 10.000 lei încasați după comision, venitul net este de 7.000 lei, iar impozitul de 700 lei. Regula se aplică atât până la 7 camere, cât și peste 7 camere.

Datorezi CASS și CAS dacă închiriezi camere în regim turistic?

Dacă închiriezi cel mult 7 camere, nu datorezi CAS, iar CASS se datorează doar dacă venitul net, adunat cu celelalte venituri din chirii, dividende, dobânzi etc., este de cel puțin 6 salarii minime; se plătește la plafoane fixe de 6, 12 sau 24 de salarii minime. Peste 7 camere, datorezi CAS dacă venitul net anual din activități independente este de cel puțin 12 salarii minime, iar CASS se calculează la venitul net, de regulă cu o bază minimă de 6 și una maximă de 72 de salarii minime.

Ai nevoie de PFA ca să închiriezi camere în regim turistic?

Nu, dacă închiriezi cel mult 7 camere: îți declari veniturile ca persoană fizică, prin Declarația Unică. Peste 7 camere ai nevoie de o formă de organizare (PFA, II, IF sau SRL), pentru că, potrivit legislației turismului, o persoană fizică poate clasifica cel mult 7 camere.

Ce este fișa de ocupare a capacității de cazare și trebuie depusă la ANAF?

Este formularul în care notezi, pentru fiecare cameră, oaspeții (nume, CNP sau actul de identitate) și perioada de ocupare. Modelul e aprobat prin Ordinul ANAF nr. 381/2026. Fișa nu se depune: o completezi într-un exemplar și o păstrezi. Obligația există și peste 7 camere.

Ai nevoie de cod de TVA dacă închiriezi prin Booking sau Airbnb?

Da, chiar dacă ești sub plafonul de scutire de 395.000 lei. Pentru comisionul facturat de platforma din UE obții un cod special de TVA, calculezi TVA de 21% la valoarea comisionului și depui formularele 301 și 390 până pe 25 a lunii următoare celei în care a fost emisă factura de comision, doar pentru lunile în care ai avut activitate.