Venituri din închirierea camerelor în scop turistic

Ce înseamnă venituri din activități turistice?

Veniturile din activități turistice reprezintă sumele obținute de persoanele fizice, din închirierea pe termen scurt (maxim 30 de zile per sejur) a camerelor situate în locuințe proprietate personală.

Fie că inchiriezi camere pe Airbnb, Booking sau pe alte site-uri românești, fie că postezi anunțuri online, veniturile obținute din închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința personala sunt considerate venituri din activități turistice.

Închiriezi camere? Vezi unde te încadrezi

Din punct de vedere fiscal, activitatea ta se poate încadra în două situații diferite:

1.       Cedarea folosinței bunurilor (servicii de cazare)

Este cazul în care:

• închiriezi camere situate în locuința ta proprietate personală,
• închiriezi între 1 și 7 camere inclusiv,
• închirierea este pe termen scurt (maxim 30 zile aceleiași persoane),
• activitatea nu este încadrată ca activitate independentă.

Codul fiscal spune explicit:
Dacă închiriezi între 1 și 7 camere în locuințe proprietate personală → veniturile sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor, conform articolului 85 din codul fiscal.

2.      Venituri din activități independente (servicii de cazare)

Dacă:

• închiriezi peste 7 camere în anul fiscal,
• închirierea este pe termen scurt (maxim 30 zile aceleiași persoane),
• activitatea devine organizată și se încadrează la venituri din activitati independente (se impozitează potrivit art. 68³ din Codul fiscal).

Asta înseamnă că treci din zona „exploatare patrimoniu personal” în zona de „activitate economică”.

Trebuie să te înregistrezi la ANAF sau ONRC?

Atunci când începi să obții venituri din închirierea în regim turistic a unor camere din locuința ta, una dintre primele întrebări este: trebuie sau nu să mă înregistrez la ONRC/ANAF?

Regula simplă de reținut este:

Dacă închiriezi până în 7 camere = Regim simplu, nu te autorizezi la ONRC, dar te înrolezi în SPV ANAF și îți declari veniturile anual.
Dacă închiriezi peste 7 camere = Ai nevoie de o formă juridică organizată și înregistrare ca PFA/II/IF/SRL.

Autorizații necesare

Chiar dacă ești persoană fizică, pentru închirieri turistice ai nevoie de certificatul de clasificare eliberat de Ministerul Turismului. Aceste document atestă faptul că spațiul tău îndeplinește standardele minime de calitate și siguranță.

Ce taxe va trebui să plătești

1.      Impozitul pe venit

• Impozitul pe venit: Este de 10%.
• Baza de calcul: Nu se mai aplică norme de venit fixe (acele sume stabilite anual de ANAF pe cameră). Acum, venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de cheltuieli de 30% din venitul brut (totalul încasărilor).
  • Exemplu: Dacă încasezi 10.100 lei, din această sumă scazi mai întâi comisioanele reținute de platforme (precum Booking sau Airbnb), în valoare de 100 lei. Din suma rămasă scazi apoi cheltuiala forfetară de 3.000 lei și plătești 10% din restul de 7.000 lei, adică 700 lei impozit.
• Limita de camere: Acest regim se aplică pentru închirierea a maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, activitatea este considerată „activitate independentă” și necesită altă formă de organizare (PFA/SRL).

2.      Contribuțiile Sociale (CASS și CAS)

Aici apar diferențele în funcție de volumul activității:

• CASS (Sănătate – 10%): Se datorează dacă venitul tău net depășește pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară. Dacă ai sub 7 camere, CASS se calculează la aceste plafoane fixe.

Daca vrei sa citesti mai multe despre CASS, uite aici link-ul.

• CAS (Pensie – 25%): * Dacă închiriezi până la 7 camere, NU datorezi CAS.

o   Dacă depășești 7 camere, activitatea devine „independentă” și vei datora CAS dacă venitul net depășește pragul de 12 sau 24 de salarii minime iar CASS se datorează la venitul net realizat.

Atât impozitul pe venit, cât și contribuțiile sociale se declară prin Declarația Unică (D212) până pe 25 mai a anului următor celui în care ai realizat veniturile.

Contabilitate si obligatii contabile

Chiar dacă nu ești obligat să te înregistrezi ca persoană juridică sau PFA atunci când închiriezi maximum 7 camere, există totuși câteva obligații fiscale și administrative pe care trebuie să le respecți:

–        Registrul de Evidență Fiscală: Trebuie să completezi doar partea referitoare la venituri.

–        E-factura pe CNP: Din 2026 ai obligația să emiți și să transmiți facturile prin Spațiul Privat Virtual ANAF. Citeste mai multe aici.

–        Casă de marcat, POS sau alte mijloace moderne de plată:

o   Daca primesti bani doar prin Airbnb/Booking, veniturile sunt incasate mai intai prin platforma si apoi se face viramentul in contul tau. Acesta este considerat mijloc de plata modern si nu ai nevoie de casa de marcat. Documentul justificative este extrasul de cont.

o   Dacă încasezi veniturile în numerar sau cu cardul, legea impune deținerea unei case de marcat fiscalizate pe numele tău (pe CNP).

Cum te ajută ContApp să îndeplinești aceste obligații rapid și fără stres?

În ContApp am creat categorii speciale de venit dedicate activităților turistice, astfel încât să îți înregistrezi corect și ușor încasările și plățile de comisioane.

o   Emiți și transmiți facturi prin e-Factura

Generezi facturi direct din aplicație și le transmiți rapid prin sistemul național RO e-Factura, fără pași complicați și fără platforme suplimentare.

o   Inregistrezi veniturile din turism și comisioanele aferente

Îți inregistrezi clar veniturile din turism și comisioanele aferente, astfel încât să știi exact ce ai încasat, ce ai plătit și care este baza corectă de calcul pentru taxe.

o   Generezi automat Registrul de evidență fiscala

Datele introduse se transmit automat în Registrul de evidență fiscală, conform cerințelor din Codul fiscal.

o   Pregătești rapid Declarația Unică

Aplicația te ajută să generezi corect informațiile necesare pentru Declarația Unică. ContApp îți pregătește formularul gata de depunere, fără erori.

In ContApp ai totul într-un singur loc: evidență, documente și conformitate fiscală — simplu, organizat și fără bătăi de cap.

Regimul TVA pentru aceste venituri

În situația în care, în decursul unui an calendaristic, veniturile tale depășesc pragul de 395.000 lei, atunci va trebui să te înregistrezi în scopuri de TVA începând cu tranzacția care a condus la depășirea plafonului (vezi articolul despre TVA).

După obținerea codului de TVA, apar următoarele obligații declarative:

·        Formularul 300 – Decont de TVA
Se depune lunar sau trimestrial (în funcție de vectorul fiscal).

·        Formularul 394 – Declarația informativă
Include toate facturile emise și primite pe teritoriul României.

TVA intracomunitar/Codul special de TVA

Chiar dacă nu ești PFA și ești sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, în cazul în care colaborezi cu platforme precum Airbnb sau Booking, apare obligatia de a obtine un Cod Special de TVA pentru achiziții intracomunitare de servicii. Acest cod special va arăta ca un CUI, dar va fi folosit exclusiv pentru tranzacțiile cu parteneri din afara Romaniei..

Ce înseamnă asta exact? Platforma intermediara iti va emite facturi pentru comision, cu tva 0%, iar tu va trebui sa calculezi 21% la valoarea comisionului reținut de platformă și să plătești această sumă la bugetul de stat din România.

Odată ce ai codul special de TVA și primești facturi de comision, ai două obligații declarative lunare (doar pentru lunile în care ai avut activitate):

1.      Formularul 301 (Decont special de TVA): În care declari suma comisionului și TVA-ul datorat (cei 21%).

2.      Formularul 390 (Declarația recapitulativă): În care raportezi achiziția de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda).

Termen limită: Acestea se depun până pe data de 25 a lunii următoare celei în care a fost emisă factura de comision. Tot până atunci trebuie să faci și plata efectivă a banilor.