Cuprins articol
O persoană fizică obține venituri dintr-un contract de cedare a folosinței bunurilor încheiat cu o PFA. Contractul a fost încheiat în data de 25 Iunie 2023, pentru o chirie de 1.000 euro pe lună, pe o perioadă de 7 ani și 6 luni, până la data de 31 dec 2030.
A. Obligațiile persoanei fizice (proprietar) în 2024
A1. Completarea capitolului I din declarația unică 2024
Pentru reevaluarea veniturilor obținute în valută în 2023 se completează capitolul 1 din declarația pe 2024. Persoana fizică recalculează chiria în euro și rezultă că în 2023 a obținut un venit brut egal cu 29.679 lei, cursul valutar mediu anual pentru 2023 = 4.9465 lei
Impozitul datorat calculat:
- Venit brut în 2023 = 6 luni x 1.000 euro x 4,9465 lei = 29 679 lei venit brut estimat
- Cheltuielile forfetare deductibile = 0 lei
- Impozit de plată = 29.679 x 10% = 2.968 lei
- CASS de plata = 1.800 lei. (nu se mai declara la definitivare, fiind declarata la estimare).
A2. Completarea capitolului II cu venitul estimat pentru anul 2024
Incepand cu anul 2024 venitul din chirii plătit de persoane care conduc evidenta contabila este impozitat la sursa, de către plătitorul de venit. În cazul exemplului nostru, chiriașul este o persoana fizica autorizata care este obligată sa retina impozitul și să-l plătească la buget.
Prin urmare persoana fizica (proprietarul) depune declarația unică 2024 prin SPV la data de 20 februarie 2024, completata doar pentru evidențierea CASS datorat pentru venitul estimat din chirie.
Cursul valabil pentru 20 februarie este cursul euro valabil în ziua precedentă depunerii declarației unice, respectiv cursul valutar din 20 februarie = 4,9773 lei:
- Venit estimat în 2024 = 12 luni x 1.000 euro x 4,9773 lei = 59.728 lei venit brut estimat
- Cheltuielile forfetare deductibile: = 59.728 x 20% = 11.946 rezulta Venit net = 47.782 lei
- Impozit de plată = 0 lei – este reținut și plătit de chiriaș, PFA
- CASS de plată pentru 2024 = 39.600 x 10% = 3.960 lei
Descarcă formularul declarației unice 2024 completat pentru acest exemplu.
B. În ceea ce privește obligațiile chiriasului – PFA care este platitorul chiriei.
Acesta reține pentru luna ianuarie-decembrie 2024 impozitul de 10% din venitul net, pe care îl declară și îl plătește la bugetul de stat pana la data de 25 a lunii următoare.
B1. Plata chiriei către proprietar – pentru luna ianuarie 2024:
- Prin contract s-a stabilit ca plata se realizează la cursul BNR valabil în data plății;
- Pentru 15 ianuarie cursul este = 4,9731 lei;
- Valoare brută a chiriei = 1.000 euro x 4,9731 = 4.973 lei;
- Cheltuieli forfetare = 4.973 lei x 20% = 995 lei;
- Venit net impozabil = 4.973 – 995 = 3.978 lei;
- Impozit reținut = 3.978 x 10% = 398 lei;
- Valoarea chirie plătite = 4.973 – 398 = 4.575 lei (op online banking)
La data de 15 ianuarie PFA inregistreaza in RJIP suma de 4.575 lei reprezentand cheltuieli deductibile cu locația unde își desfășoară activitatea, conform extrasului bancar.
B2. Declararea și plata impozitului reținut (termenul este 25 februarie 2024)
Pe 21 februarie 2024 titularul PFA completeaza declaratia 100 cu impozitul retinut, o semneaza cu certificatul de semnatura digitala si o depune pe site-ul e-gurvernare.ro
Formularul 100 completat pentru acest exemplu este aici.
În data de 21 februarie titularul PFA vireaza la bugetul de stat impozitul reținut, pe care îl plătește în contul unic pentru obligații datorate pe CUI/CIF” ..5503…”.
Intră în lista de conturi IBAN din județul tău, selectează trezoreria de la domiciliul tău și caută după secvența de cifre 5503. Vei găsi contul de 24 de caractere în care trebuie să trimiți banii, dacă plătești cu ordin de plată online.
Tot la data de 21 Februarie se inregistreaza in RJIP, conform extrasului de cont bancar, impozitul reținut de la proprietar, în valoare de 398 lei, pe cheltuieli integral deductibile.
C. Obligațiile persoanei fizice (proprietar) în 2025
Proprietarul imobilului trebuie să achite CASS datorat până la data de 26 mai 2025 pentru veniturile obținute în anul 2024. Nu trebuie sa depună declarația unică din 2025 cu CASS datorată, pentru că valoarea CASS este aceeași ca la estimarea din 2024 = 3.960 lei.
De asemenea, proprietarul imobilului nu mai completează declarația unică 2025 cu CASS estimată pentru 2025, CASS-ul datorat se va declara în anul 2026.
D. Obligațiile chiriasului – PFA în 2025 declarația 205 pentru anul 2024
Conform codului fiscal “În situaţia în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut se determină pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Naţională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează plata.
Pentru anul 2024 chiriașul (PFA) a reținut impozit conform tabelului de mai jos.
| Luna | Suma valuta | Curs valutar | Suma in lei | Baza de calcul | Impozit | |
| 1 | Ianuarie | 1.000,00 | 4,9728 | 4.972,80 | 3.978,24 | 398 |
| 2 | Februarie | 1.000,00 | 4,9690 | 4.969,00 | 3.975,20 | 398 |
| 3 | martie | 1.000,00 | 4,9695 | 4.969,50 | 3.975,60 | 398 |
| 4 | aprilie | 1.000,00 | 4,9759 | 4.975,90 | 3.980,72 | 398 |
| 5 | mai | 1.000,00 | 4,9767 | 4.976,70 | 3.981,36 | 398 |
| 6 | iunie | 1.000,00 | 4,9771 | 4.977,10 | 3.981,68 | 398 |
| 7 | iulie | 1.000,00 | 4,9752 | 4.975,20 | 3.980,16 | 398 |
| 8 | august | 1.000,00 | 4,9769 | 4.976,90 | 3.981,52 | 398 |
| 9 | septembrie | 1.000,00 | 4,9756 | 4.975,60 | 3.980,48 | 398 |
| 10 | octombrie | 1.000,00 | 4,9745 | 4.974,50 | 3.979,60 | 398 |
| 11 | noiembrie | 1.000,00 | 4,9771 | 4.977,10 | 3.981,68 | 398 |
| 12 | decembrie | 1.000,00 | 4,9741 | 4.974,10 | 3.979,28 | 398 |
| Totaluri | 12.000,00 | 59.694,40 | 47.755,52 | 4.776 |
Pana la data de 28 Februarie 2025 titularul PFA depune formular 205 – DECLARAŢIE INFORMATIVĂ privind impozitul reţinut la sursă şi câştigurile/ pierderile din investiţii, pe beneficiari de venit.
