Cuprins
Când o persoană fizică închiriază un spațiu unei PFA, impozitul pe chirie nu îl mai declară proprietarul: îl reține și îl virează chiriașul. Regula se aplică din 2024 tuturor entităților care conduc evidență contabilă, deci și PFA-urilor, întreprinderilor individuale și profesiilor liberale.
Mai jos ai împărțirea obligațiilor între cele două părți, cu termene, apoi un exemplu dus până la capăt: un contract de 1.000 euro pe lună, cu calculul lunar, Declarația 100 și tabelul anual din Declarația 205.
Cine face ce: chiriaș și proprietar
Într-un contract de chirie între o persoană fizică și o PFA, obligațiile se împart. Cel care plătește chiria reține impozitul; cel care primește chiria rămâne cu contractul și cu CASS-ul. Începe de aici, apoi mergi la partea care te privește.
| Cine | Ce face | Când |
| Chiriașul (PFA) | reține impozitul de 10% din venitul net, la fiecare plată | la data plății chiriei |
| Chiriașul | declară și plătește impozitul reținut, prin Declarația 100, codul 628 | până la 25 a lunii următoare |
| Chiriașul | depune Declarația 205, nominal, pe tot anul | până la 28 februarie a anului următor |
| Proprietarul | înregistrează contractul la ANAF, formularul C168 | în 30 de zile de la încheierea contractului |
| Proprietarul | depune declarația unică pentru CASS, dacă atinge plafonul | termenul anual al declarației unice |
| Proprietarul | nu declară impozitul pe chirie — e reținut deja la sursă | — |
Obligațiile chiriașului: ce reține, ce declară, când
Din 2024, dacă plătești chirie unei persoane fizice și ești o entitate care conduce evidență contabilă — deci și dacă ești PFA — devii plătitor de venit. Nu mai plătești chiria întreagă: reții impozitul și îl virezi tu la buget.
Calculul are trei pași, la fiecare plată:
- chiria brută, în lei. Dacă contractul e în valută, folosești cursul BNR din ziua precedentă celei în care faci plata;
- scazi cota forfetară de cheltuieli, 20% din brut;
- aplici 10% la ce rămâne. Aceea e suma pe care o reții și o declari.
Diferența o plătești proprietarului. În evidența ta, atât chiria plătită cât și impozitul reținut sunt cheltuieli deductibile, fiecare la data plății, conform extrasului bancar.
Impozitul reținut se declară în Declarația 100, cu codul 628 — „impozit pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele din arendarea bunurilor agricole și din închirierea în scop turistic” — până la 25 a lunii următoare. Cum se completează, împreună cu celelalte impozite reținute la sursă, e în articolul despre Declarația 100 pentru impozitul reținut la sursă.
La final de an mai depui Declarația 205, până la 28 februarie: acolo raportezi nominal, pe CNP-ul proprietarului, tot ce ai reținut în cursul anului. De aceea merită să ții plățile pe un furnizor creat cu CNP-ul lui, chiar dacă nu emite facturi. În ContApp, reținerile se adună singure din cheltuielile lunare, așa că la februarie ai deja totalul pe persoană.
Obligațiile proprietarului: contract, declarație unică, CASS
Proprietarul nu mai declară impozitul pe chirie — îl reține chiriașul. Îi rămân însă trei lucruri.
Declarația unică, doar pentru CASS. Impozitul nu se mai trece; declarația unică se depune dacă veniturile cumulate ating plafonul de contribuție. Plafoanele se schimbă anual, odată cu salariul minim — le găsești actualizate în articolul despre CASS, iar mecanismul complet al formularului în ghidul Declarației Unice.
CASS se datorează pe veniturile realizate, nu pe cele estimate, și se declară în anul următor celui în care ai obținut venitul.
Înregistrarea contractului la ANAF (formularul C168)
Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF prin formularul C168 — „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, în termen de 30 de zile de la încheiere. Obligația este a proprietarului, nu a chiriașului, și rămâne indiferent dacă chiriașul este persoană fizică, PFA sau firmă — deci și atunci când impozitul e deja reținut la sursă.
Se depune prin Spațiul Privat Virtual, fără semnătură electronică, cu copia contractului atașată. Același formular se folosește și la modificarea sau încetarea contractului.
Exemplu complet: chirie de 1.000 euro pe lună
O persoană fizică obține venituri dintr-un contract de cedare a folosinței bunurilor încheiat cu o PFA. Contractul a fost încheiat în data de 25 iunie 2023, pentru o chirie de 1.000 euro pe lună, pe o perioadă de 7 ani și 6 luni, până la data de 31 decembrie 2030.
Exemplul acoperă ciclul 2023–2024, cu cifrele și cursurile de atunci. Regulile de fond sunt aceleași și azi: cotă forfetară 20%, impozit 10%, reținere la sursă de către chiriaș, Declarația 100 până la 25 a lunii următoare, Declarația 205 până la 28 februarie. Ce se schimbă de la an la an sunt cursurile de schimb și salariul minim de referință pentru CASS.
Aici pornim de la chiria brută din contract și coborâm până la impozit. În articolul despre Declarația 100 se pornește invers, de la suma efectiv plătită proprietarului, pentru că așa se înregistrează în ContApp. Rezultatul e identic.
Proprietarul în 2024: definitivare 2023 și estimare 2024
Capitolul I din declarația unică 2024 — definitivarea veniturilor din 2023
Pentru reevaluarea veniturilor obținute în valută în 2023 se completează capitolul I din declarația depusă în 2024. Persoana fizică recalculează chiria în euro la cursul valutar mediu anual pentru 2023, de 4,9465 lei, și rezultă un venit brut de 29.679 lei.
- Venit brut în 2023 = 6 luni × 1.000 euro × 4,9465 lei = 29.679 lei
- Cheltuieli forfetare deductibile = 0 lei — în 2023 deducerea forfetară era eliminată; a fost reintrodusă, la 20%, abia din 2024
- Impozit de plată = 29.679 × 10% = 2.968 lei
- CASS de plată = 1.800 lei (nu se mai declară la definitivare, fiind declarată la estimare)
Capitolul II — venitul estimat pentru anul 2024
Începând cu anul 2024, venitul din chirii plătit de persoane care conduc evidență contabilă este impozitat la sursă, de către plătitorul de venit. În exemplul nostru, chiriașul este o persoană fizică autorizată, obligată să rețină impozitul și să îl plătească la buget.
Prin urmare, persoana fizică (proprietarul) depune declarația unică 2024 prin SPV la data de 20 februarie 2024, completată doar pentru evidențierea CASS datorat pentru venitul estimat din chirie.
Cursul valabil este cursul euro din ziua precedentă depunerii declarației unice, respectiv 4,9773 lei:
- Venit estimat în 2024 = 12 luni × 1.000 euro × 4,9773 lei = 59.728 lei venit brut estimat
- Cheltuieli forfetare deductibile = 59.728 × 20% = 11.946 lei, deci venit net = 47.782 lei
- Impozit de plată = 0 lei — este reținut și plătit de chiriaș, PFA
- CASS de plată pentru 2024 = 39.600 × 10% = 3.960 lei
Descarcă formularul declarației unice 2024 completat pentru acest exemplu.
Citești despre taxe? ContApp le calculează automat pentru tine.
Facturare, e-Factura, registre, Declarația Unică și declarații TVA — de la 49 lei/lună.
Chiriașul în 2024: reținerea și plata lunară
Pentru fiecare lună din 2024, chiriașul reține impozitul de 10% din venitul net, îl declară și îl plătește la bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare.
Plata chiriei către proprietar, pentru luna ianuarie 2024
- Prin contract s-a stabilit că plata se realizează la cursul BNR valabil în data plății;
- Cursul folosit este 4,9728 lei;
- Valoarea brută a chiriei = 1.000 euro × 4,9728 = 4.972,80 lei;
- Cheltuieli forfetare = 4.972,80 × 20% = 994,56 lei;
- Venit net impozabil = 4.972,80 − 994,56 = 3.978,24 lei;
- Impozit reținut = 3.978,24 × 10% = 398 lei (rotunjit la leu întreg, cum cere Declarația 100);
- Chiria efectiv plătită = 4.972,80 − 398 = 4.574,80 lei, prin ordin de plată online.
La data plății, PFA înregistrează în RJIP suma de 4.574,80 lei, reprezentând cheltuieli deductibile cu locația în care își desfășoară activitatea, conform extrasului bancar.
Declararea și plata impozitului reținut — termenul este 25 februarie 2024
Pe 21 februarie 2024, titularul PFA completează Declarația 100 cu impozitul reținut, la codul 628, o semnează cu certificatul de semnătură digitală și o depune prin Spațiul Privat Virtual.
Formularul 100 completat pentru acest exemplu este aici.
În aceeași zi, titularul PFA virează la bugetul de stat impozitul reținut, în contul unic pentru obligațiile datorate pe CUI, cel care conține secvența 5503. Intră în lista de coduri IBAN, alege județul și trezoreria de la domiciliul tău fiscal și caută secvența 5503: contul de 24 de caractere care o conține este cel în care trimiți banii.
Tot la aceeași dată se înregistrează în RJIP, conform extrasului de cont bancar, impozitul reținut de la proprietar, în valoare de 398 lei, pe cheltuieli integral deductibile.
Proprietarul în 2025: CASS-ul de plată
Proprietarul imobilului achită CASS datorat pentru veniturile obținute în 2024 până la data de 26 mai 2025. Nu depune declarația unică în 2025 cu CASS datorată, pentru că valoarea este aceeași ca la estimarea din 2024: 3.960 lei.
De asemenea, proprietarul nu completează declarația unică 2025 cu CASS estimată pentru 2025 — CASS-ul datorat pentru veniturile din 2025 se declară în 2026, pe baza veniturilor realizate.
Chiriașul în 2025: tabelul anual și Declarația 205
Conform Codului fiscal, „în situația în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut se determină pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Națională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează plata”.
Pentru anul 2024, chiriașul a reținut impozit conform tabelului de mai jos.
| Nr. | Luna | Suma în valută | Curs valutar | Suma în lei | Baza de calcul | Impozit |
| 1 | Ianuarie | 1.000,00 | 4,9728 | 4.972,80 | 3.978,24 | 398 |
| 2 | Februarie | 1.000,00 | 4,9690 | 4.969,00 | 3.975,20 | 398 |
| 3 | Martie | 1.000,00 | 4,9695 | 4.969,50 | 3.975,60 | 398 |
| 4 | Aprilie | 1.000,00 | 4,9759 | 4.975,90 | 3.980,72 | 398 |
| 5 | Mai | 1.000,00 | 4,9767 | 4.976,70 | 3.981,36 | 398 |
| 6 | Iunie | 1.000,00 | 4,9771 | 4.977,10 | 3.981,68 | 398 |
| 7 | Iulie | 1.000,00 | 4,9752 | 4.975,20 | 3.980,16 | 398 |
| 8 | August | 1.000,00 | 4,9769 | 4.976,90 | 3.981,52 | 398 |
| 9 | Septembrie | 1.000,00 | 4,9756 | 4.975,60 | 3.980,48 | 398 |
| 10 | Octombrie | 1.000,00 | 4,9745 | 4.974,50 | 3.979,60 | 398 |
| 11 | Noiembrie | 1.000,00 | 4,9771 | 4.977,10 | 3.981,68 | 398 |
| 12 | Decembrie | 1.000,00 | 4,9741 | 4.974,10 | 3.979,28 | 398 |
| Totaluri | 12.000,00 | 59.694,40 | 47.755,52 | 4.776 |
Până la data de 28 februarie 2025, titularul PFA depune formularul 205 — declarația informativă privind impozitul reținut la sursă și câștigurile sau pierderile din investiții, pe beneficiari de venit.
Formularul 205 completat pentru acest exemplu este aici.
Întrebări frecvente
Cine reține impozitul: proprietarul sau chiriașul?
Chiriașul, dacă este o entitate care conduce evidență contabilă — firmă, PFA, întreprindere individuală, profesie liberală. Proprietarul primește chiria deja diminuată cu impozitul.
Ce curs folosesc dacă chiria e în euro?
Cursul BNR din ziua precedentă celei în care faci plata. Nu cursul din contract și nu cursul mediu anual.
Ce cod pun în Declarația 100 pentru impozitul pe chirii?
Codul 628 — „impozit pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele din arendarea bunurilor agricole și din închirierea în scop turistic”.
Proprietarul mai depune declarația unică?
Pentru impozit, nu — e reținut la sursă. Pentru CASS, da, dacă veniturile cumulate ating plafonul.
Cine înregistrează contractul la ANAF?
Proprietarul, prin formularul C168, în 30 de zile de la încheierea contractului. Obligația rămâne și când impozitul e reținut la sursă de chiriaș.
Impozitul reținut e cheltuială deductibilă la PFA?
Da. Atât chiria plătită efectiv, cât și impozitul reținut și virat la buget se înregistrează pe cheltuieli deductibile, fiecare la data plății, conform extrasului bancar.
