Cuprins articol
Ce înseamnă venituri din cedarea folosinței bunurilor – altele decât în scop turistic?
Dacă închiriezi un apartament, o casă, un spațiu comercial, un teren sau alt bun din patrimoniul personal pe o perioada mai mare de 30 de zile, venitul obținut intră, de regulă, în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele din scop turistic.
La prima vedere, lucrurile par simple. În practică, însă, tratamentul fiscal diferă în funcție de cum este stabilită plata chiriei. Contează dacă plata chiriei este în lei, în valută, dacă este plătită în natură sau dacă garanția este folosită ulterior pentru plata chiriei.
Aceste diferențe sunt importante pentru că influențează modul de calcul al venitului impozabil, declarațiile care se depun și, în unele cazuri, cine are obligația de a calcula impozitul.
Trebuie să te înregistrezi la ANAF sau ONRC?
Dacă închiriezi un bun din patrimoniul personal pe o perioada mai mare de 30 de zile, nu te autorizezi la ONRC, dar te înrolezi în SPV ANAF unde înregistrezi contractul de închiriere și îți declari veniturile anual.
Când, unde și cum se înregistrează contractul de închiriere
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât arendarea și închirierea în scop turistic, contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheierea lui. Același termen se aplică și pentru modificările ulterioare.
Începând cu 2025 dacă sunt mai mulți proprietari, prin contract se desemnează persoana care va declara contractul la ANAF.
Asta nu înseamnă însă că ceilalți coproprietari nu mai au obligații fiscale. Fiecare trebuie să își declare partea de venit și să își stabilească impozitul și, după caz, CASS prin Declarația unică, dacă venitul nu este cedat unui alt coproprietar prin act notarial.
Înregistrarea se face prin formularul C168 – Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune, însoțit de o copie a contractului. Cererea se poate depune prin poștă cu confirmare de primire sau online, prin mijloace electronice de transmitere la distanță.
Ce influențează modul de impozitare și declarare a chiriei
În cazul veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, impozitul și declararea lui nu depind doar de existența contractului de închiriere. În practică, tratamentul fiscal este influențat în principal de cine îți plătește chiria și de forma în care este stabilită chiria.
Primul aspect important este cine este chiriașul. Dacă chiria este plătită de o persoană fizică, proprietarul este cel care își declară venitul prin Declarația unică și își stabilește impozitul și, dacă este cazul, CASS. Dacă, în schimb, chiria este plătită de o persoană juridică sau de o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, regula generală este că plătitorul calculează, reține, declară și plătește impozitul pe venit.
Al doilea aspect este forma chiriei. ANAF tratează distinct în Declarația unică următoarele situații: chirie în lei, chirie în valută, chirie plătită exclusiv în natură și garanție utilizată pentru plata chiriei stabilită prin contract. Fiecare dintre aceste forme poate influența modul de calcul al venitului și obligațiile declarative.
Important: În Declarația unică, Instrucțiunile ANAF prevăd căsuțe separate pentru chirie în lei, chirie în valută, chirie plătită exclusiv în natură și garanție utilizată pentru plata chiriei stabilită prin contract.
Chiria în lei
Dacă chiria este stabilită în lei, venitul net se calculează prin aplicarea cheltuielii forfetare de 20% la venitul brut, iar impozitul pe venit este de 10% din venitul net.
Venit net = Venit brut – ( Venit brut * 20%)
Impozit = Venit net * 10%
Cine declară și plătește impozitul depinde de statutul chiriașului. Dacă îți plătește chiria o persoană fizică, tu, ca proprietar, declari venitul prin Declarația unică. Dacă îți plătește chiria o firmă sau altă entitate care ține evidență contabilă, regula generală este că aceasta calculează, reține și plătește impozitul.
Avantajul practic al chiriei în lei este că nu apare problema cursului valutar. Calculul este mai simplu, pentru că venitul se stabilește direct în moneda prevăzută în contract.
Pe scurt, atunci cand chiria este stabilita în lei, trebuie să urmărești două lucruri: cine îți plătește chiria și cine are obligația declarării. De aici pornește tratamentul fiscal corect.
Chiria în valută
Dacă chiria este stabilită în valută, venitul nu se declară direct în moneda din contract, ci se transformă în lei. Cursul valutar diferă însă în funcție de cine îți plătește chiria.
Dacă chiriașul este persoană fizică, venitul se declară prin Declarația unică, iar pentru determinarea venitului anual se folosește cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR, aferent anului în care ai realizat venitul. După transformarea în lei, venitul net se stabilește prin aplicarea cheltuielii forfetare de 20%, iar impozitul pe venit este de 10% din venitul net.
Dacă chiriașul este persoană juridică sau altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, regula este diferită. În acest caz, venitul brut se determină la cursul BNR din ziua precedentă celei în care s-a efectuat plata, iar impozitul este calculat, reținut și plătit lunar catre de chiriaș.
Așadar, față de chiria în lei, la chiria în valută nu contează doar moneda din contract, ci și cine îți plătește chiria, pentru că de aici rezultă și cursul de schimb folosit, și modul de declarare a venitului.
Chiria plătită exclusiv în natură
Chiria plătită exclusiv în natură înseamnă că nu primești bani, ci alte bunuri sau avantaje în schimbul chiriei. De exemplu, chiriașul poate acoperi chiria prin produse, materiale, lucrări sau servicii, dacă acest lucru este prevăzut în contract.
Această situatie apare atunci când chiria este plătită de o persoană juridică sau de o altă entitate care ține evidență contabilă. În mod obișnuit, dacă chiriașul este firmă, aceasta reține impozitul la sursă. Dar, dacă chiria este plătită exclusiv în natură, excepția este că proprietarul este cel care trebuie să declare venitul prin Declarația unică și să își calculeze singur impozitul.
Calculul se face după regula generală: se stabilește valoarea venitului brut, se aplică cheltuiala forfetară de 20%, iar asupra venitului net se calculează impozitul de 10%.
Exemplu: ai închiriat un spațiu unei firme, iar în loc să îți plătească chiria în bani, firma îți execută lunar servicii în valoare de 2.000 lei, conform contractului. În acest caz, cei 2.000 lei reprezintă venitul brut din chirie. Din această sumă se scade cheltuiala forfetară de 20%, iar impozitul se calculează asupra diferenței. Venitul nu se tratează ca o chirie obișnuită plătită în bani, ci se declară distinct, la categoria chirie plătită exclusiv în natură.
Pe scurt, chiar dacă nu încasezi bani, tot obții un venit impozabil. Iar dacă chiria este plătită exclusiv în natură de o firmă, obligația de declarare și plată a impozitului revine proprietarului, prin Declarația unică.
Garanția utilizată pentru plata chiriei
Garanția primita la începutul contractului nu devine automat venit impozabil. Din punct de vedere fiscal, contează momentul în care această garanție este folosită efectiv pentru plata chiriei, potrivit contractului. Abia atunci suma respectivă intră în sfera veniturilor din cedarea folosinței bunurilor.
Și aici se aplică o regulă specială atunci când chiriașul este persoană juridică sau altă entitate care ține evidență contabilă. În mod obișnuit, firma reține impozitul la sursă pentru chiria plătită. Dar, dacă vorbim despre o garanție folosită pentru plata chiriei, reținerea la sursă nu se mai aplică, iar proprietarul este cel care trebuie să își declare venitul prin Declarația unică și să își calculeze singur impozitul.
Calculul urmează regula generală: din venitul brut se scade cheltuiala forfetară de 20%, iar asupra venitului net se aplică impozitul de 10%.
Exemplu: la semnarea contractului, chiriașul plătește o garanție de 3.000 lei. La finalul contractului, părțile stabilesc că 1.500 lei din această garanție se folosesc pentru acoperirea ultimei luni de chirie. În acest moment, cei 1.500 lei devin venit din chirie și se declară distinct in Declaratia unica, la categoria garanție utilizată pentru plata chiriei. Restul garanției, dacă se restituie, nu reprezintă venit din chirie.
De aici retinem ca nu garanția încasată este impozitată, ci garanția folosită ca plată a chiriei. Din acel moment, suma devine venit impozabil și se declară separat în formular.
CAS și CASS: ce trebuie să știi
Dacă obții venituri din cedarea folosinței bunurilor, nu iei în calcul aceste venituri la stabilirea obligației de plată a CAS. Cu alte cuvinte, pentru chirii nu datorezi contribuția la pensii.
În schimb, aceste venituri intra în sfera CASS. Vei datora contribuția de asigurări sociale de sănătate dacă venitul tău (cumulat și cu alte venituri, dupa caz) depășește plafonul anual de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară.
Atât impozitul pe venit, cât și contribuțiile sociale se declară prin Declarația Unică (D212) până pe 25 mai a anului următor celui în care ai realizat veniturile.
Cum te ajută ContApp
ContApp te ajută să generezi corect informațiile necesare pentru Declarația Unică și îți pregătește formularul gata de depunere, fără erori.
Tot ce trebuie să faci este să completezi câteva informații despre veniturile tale, iar aplicația calculează automat impozitul pe venit, CAS și CASS, după caz, și îți oferă declarația pregătită pentru depunere.
Fă-ți cont gratuit și testează modulul de completare a Declarației Unice din ContApp.
Contabilitate si obligatii contabile
Daca obții venituri din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele în scop turistic, nu ai obligația sa completezi Registrul de evidență fiscală și nici obligatia de a tine evidenta contabila.
Regimul TVA pentru aceste venituri
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele în scop turistic, nu intră automat în sfera TVA. În cazul închirierii obișnuite, regula generală este scutirea de TVA.
Totuși, poți opta pentru taxarea cu TVA, iar înregistrarea se face prin depunerea formularului 700 în SPV.
Obligații e-Factura
Dacă te înregistrezi în scopuri de TVA pentru chiria încasată ai obligația să emiți factură iar aceasta trebuie transmisa în sistemul RO e-Factura.
În mod obișnuit, pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele în scop turistic, nu ai obligații privind utilizarea sistemului RO e-Factura.
Obligații privind casa de marcat
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele în scop turistic, nu ai obligația să folosești casa de marcat. Acest tip de venit nu intră, de regulă, în sfera activităților pentru care se emite bon fiscal.
