Declarația unica pentru venituri din chirii și arendă.

Atenție! Pentru veniturile obținute în 2022 se aplică prevederile Codului fiscal din 2022. Pentru veniturile obținute în 2023 se aplica noul Cod Fiscal modificat de OUG 16/15.07.2022 și următoarele modificari. Până la data de 25 Mai 2023 se completează capitolul I din Declarația Unică 2023, unde definitivăm impozitul și contribuțiile sociale datorate pentru veniturile obținute în 2022, ca urmare aplicăm Codul fiscal din 2022. La capitolul II din Declarația Unica 2023, estimăm veniturile din 2023, pentru care aplicăm prevederile Codului modificat de OUG 16/15.07.2022.

Impozitul pe venitul din cedarea folosinței bunurilor

Conform art 83 din Codul Fiscal „veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activități independente.

In aceasta categorie sunt incluse veniturile din:

• venituri din închirierea bunurilor imobile
• venituri din închirierea bunurilor mobile
• venituri din arendarea bunurilor agricole

Metode de impozitare a veniturilor din cedarea folosintei bunurilor

In functie de numarul de contracte, venitul din cedarea folosinței bunurilor se determina:

• pentru un număr de pana la 5 contracte, inclusiv, impozitul se calculează
  • la venitul brut incepand cu 2023 (la venitul net prin deducerea a unui procent de cheltuieli forfetare pana 31 dec 2022);
  • In sistem real prin optiunea contribuabilului, pe baza datelor din contabilitate;
• numai in sistem real daca la data de 31 decembrie sunt active cel putin 6 contracte de inchiriere;

In cazul veniturilor obținute din Inchirierea in scop turistic a camerelor din locuinta personala:

• pentru un număr de pana la 5 camere, inclusiv, impozitul se calculează exclusiv cu norme de venit;
• peste 5 camere, sistemul real de impozitare devine obligatoriu începând cu anul următor;

Baza de calcul a impozitului pe venitul din cedarea folosinței bunurilor

Procentul de impozit de 10% se aplica, dupa caz la:

• Venitul net determinat dupa deducerea unei cote de cheltuieli forfetare de 40% pentru veniturile obtinute pana la data de 31 decembrie 2022;
• Începând cu 2023 procentul de impozit de 10% se aplica la venitul brut din contractul încheiat intre parți (se elimina cota de cheltuieli forfetare de 40%);
• Venitul net determinat in sistem real, ca diferenta dintre venituri incasata si cheltuieli deductibile;
• Norma de venit stabilita pe camera închiriată din locuință personala pentru veniturile din activitati turistice;

Contribuții sociale datorate pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor

Persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor nu iau in calcul aceste venituri la stabilirea obligatiei de a plati contributie de asigurari sociale– CAS (pensie).

Persoanele fizice  care obtin venituri din aceasta categorie  se incadreaza in categoria persoanelor obligate la plata contributiei sociale de sanatate – CASS, daca valoarea venitului net/normei de venit estimate (cumulat si cu alte venituri obtinute de contribuabil), depaseste plafonul anual de 6/12/24 salarii minime brute pe tara:

• pentru venitul net realizat in 2021: 2.300 lei x 12 luni = 27.600 lei rezulta CASS datorat = 2.760 lei;
• pentru venitul net realizat in 2022: 2.550 lei x 12 luni = 30.600 lei rezulta CASS datorat = 3.060 lei;
• pentru veniturile obtinute in 2023 avem 3 plafoane:
  • plafonul de 6 salarii = 18.000 lei rezulta CASS datorat = 1.800 lei
  • plafonul de 12 salarii = 36.000 lei rezulta CASS datorat = 3.600 lei
  • plafonul de 24 salarii = 72.000 lei rezulta CASS datorat = 7.200 lei

Important! Trebuie reținut că impozitul se datorează chiar dacă persoana fizică nu a încasat efectiv chiria.

Taxa pe valoare adăugată

Taxa pe valoare adăugată este optională. Conform art 292 din Codul fiscal sunt scutite de TVA (2) e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepție următoarele operațiuni:

1. operațiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcție similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. închirierea de spații sau locații pentru parcarea autovehiculelor;
3. închirierea utilajelor și a mașinilor fixate definitiv în bunuri imobile;
4. închirierea seifurilor;

(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute mai sus

Înregistrarea contractelor de cedare a folosinței bunurilor la ANAF

Tot de la 1 ianuarie 2023, contractele de cedare a folosinței bunurilor se vor înregistra din nou la ANAF.

(6^1) Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.

(23) În cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora.

Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 2031/17.11.2022, formularul 168 se descarca mai jos:

Descarcă cerere de înregistrare prin SPV Descarcă cerere de înregistrare la ghișeu

• Contractele în vigoare si nedeclarate pana la data de 31 decembrie 2022 se vor declara în termen de 90 de zile, deci până la data de 31 Martie 2023.
• Contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2023, se vor declara in termen de 30 de zile de la data contractului;
• Fiecare coproprietar trebuie sa depună cerere de înregistrare, cu venitul realizat/estimat procentual cu cota detinuta din bunul închiriat. Si declarația unica se depune de către fiecare coproprietar.
• Formularul se depune și în 30 de zile de la modificarea contractului, odată cu declarația unica rectificativa – capitolul II, de catre fiecare coproprietar;