|

Impozitarea veniturilor din chirii în sistem real. Avantaje și dezavantaje.

Modificările Codului Fiscal care au intrat în vigoare în 2023

Prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2022 publicată în Monitorul Oficial nr. 716 din data de 15 iulie 2022, se aduc modificări consistente Codului fiscal, așa acum nu au mai fost făcute din 2018, de când s-a introdus declarația unica. Modificările sunt ample și vizează toate capitolele de taxe și contribuții datorate de agenții economici.

In cazul veniturilor din cedarea folosinței bunurilor (chirii in sistem real), se modifica modul de calcul a impozitului, procentul de impozit de 10% se aplica la venitul brut din contractul încheiat intre parți. Se elimina deducerea de cheltuieli forfetare, de 40% din venitul realizat așa cum a fost pana in 2022.

În ceea ce privește contribuțiile sociale de sănătate (CASS), din 2023 s-au introdus 2 plafoane noi, pe langa cel de 12 salarii. Astfel, venitul brut anual din contract se raporteza la plafoanele de mai jos si se stabileste CASS de datorat. Vezi mai jos un subcapitol distinct.

Atenție! Pentru veniturile obținute în 2022 se aplică prevederile Codului fiscal din 2022. Pentru veniturile obținute în 2023 se aplica noul Cod Fiscal modificat de OUG 16/15.07.2022 și următoarele modificari. Până la data de 25 Mai 2023 se completează capitolul I din Declarația Unică 2023, unde definitivăm impozitul și contribuțiile sociale datorate pentru veniturile obținute în 2022, ca urmare aplicăm Codul fiscal din 2022. La capitolul II din Declarația Unica 2023, estimăm veniturile din 2023, pentru care aplicăm prevederile Codului fiscal 2023.

Tot de la 1 ianuarie 2023, contractele de cedare a folosinței bunurilor se vor înregistra din nou la ANAF.

(6^1) Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.

(23) În cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora.

Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 2031/17.11.2022, formularul 168 se descarca mai jos:

  • Contractele în vigoare si nedeclarate pana la data de 31 decembrie 2022 se vor declara în termen de 90 de zile, deci până la data de 31 Martie 2023.
  • Contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2023, se vor declara in termen de 30 de zile de la data contractului;
  • Fiecare coproprietar trebuie sa depună cerere de înregistrare, cu venitul realizat/estimat procentual cu cota detinuta din bunul închiriat. Si declarația unica se depune de către fiecare coproprietar.
  • Formularul se depune și în 30 de zile de la modificarea contractului, odată cu declarația unica rectificativa – capitolul II, de catre fiecare coproprietar;

Vom adaugă studii de caz cu exemple de formulare completate in Ghidul de completare a Declaratiei Unice.

Modalități de impozitare a veniturilor din chirii

Conform codului fiscal avem următoarele sisteme de impozitare a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor:

  • Impozitarea contractelor de chirie la venitul brut, impozitul = venitul din contract x 10%
  • Impozitarea în sistem real a contractelor de chirie și a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor din locuință personala,
    • impozitul = venitul încasat – plați de cheltuieli deductibile = venit impozabil x 10%
  • Impozitarea cu norme de venit a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală – despre care nu discutam in acest articol

Conform Codului fiscal, art 84, impozitarea in sistem real a contractelor din cedare a folosinței bunurilor era opțională pentru proprietarii care aveau maxim 5 contracte, inclusiv, și obligatorie pentru cei care aveau cel puțin 6 contracte.

(10) Prin excepţie de la prevederile alin. (3), contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole şi veniturile din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală au dreptul să opteze pentru determinarea venitului net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68. Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi nu determină venitul net din cedarea folosinţei bunurilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, nu au obligaţii de completare a Registrului de evidenţă fiscală şi de conducere a evidenţei contabile.

(11)Opţiunea de a determina venitul net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, este obligatorie pentru contribuabil pe o perioadă de 2 ani fiscali consecutivi şi se consideră reînnoită pentru o nouă perioadă dacă contribuabilul nu solicită revenirea la sistemul anterior, prin completarea corespunzătoare a declaraţiei unice privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 25 mai inclusiv a anului următor expirării perioadei de 2 ani. În cazul contribuabililor care încep activitatea în cursul anului fiscal, opţiunea pentru determinarea venitului net în sistem real se exercită în termen de 30 de zile de la începerea activităţii.

De asemenea, și veniturile obținute din închirierea in scop turistic a unui număr mai mare de 5 camere, situate în locuințe personale, se impozitează în sistem real.

Important! Pentru impozitarea in sistem real a chiriilor nu este necesara înregistrarea la Registrul Comerțului; se depune doar declarația unica unde se bifează la capitolul 2, secțiunea 4. Cedarea folosinţei bunurilor calificată în categoria venituri din activităţi independente. Opțiunea de a stabili venitul net din chirii in sistem real se realizează prin Declaratia Unica, care are termen 25 mai 2023.

Avantajele și dezavantajele impozitării în sistem real a contractelor de cedare a folosinței bunurilor

Odată cu modificările codului fiscal, impozitul pe acest venit creste cu 67%,

  • in 2022 la 100 lei venit brut se datora 6 lei impozit, pentru ca venitul brut se reducea cu 40% cheltuieli forfetare;
  • din 2023, la aceeași 100 lei, se va plăti 10 lei impozit, daca optezi pentru impozitarea venitului brut din contract;

Pentru a alege sistemul optim de impozitare, trebuie să stabilim:

  1. care sunt avantajele impozitării în sistem real a veniturilor din chirii, (venituri din cedarea folosinței bunurilor), și
  2. care sunt cheltuielile pe care le putem deduce din venitul încasat, astfel încât diferența de impozit câștigată sa acopere costul cu contabilitatea acestor venituri.

Avantajele impozitării in sistem real a venitului din chirii:

  1. Cel mai important avantaj venitul înregistrat este egal cu venitul încasat, adica impozitul se calculează la venitul net incasat si nu la venitul stabilit in contract, care uneori poate nu se încasează (chiriașii pot pleca si nu se mai poate întocmi un act aditional de incetare contract);
  2. Al doilea avantaj consta in faptul ca poti reduce venitul net astfel incat sa platesti CASS la un plafon mai mic, adica poti introduce cheltuieli deductibile si reduce plafonul de CASS sub 6 ,12, 24 de salarii – vezi mai jos plafoanele.
  3. Al treilea avantaj consta in reducerea bazei de calcul a impozitului prin introducerea de cheltuieli deductibile, deci un impozit de plata.

Principalul dezavantaj consta in faptul ca trebuie sa aloci timp pentru colectarea documentelor si contabilizarea acestora și, ulterior, un posibil control fiscal mai riguros.

ContApp, aplicația noastră de contabilitate, este special construită pentru activități impuse in sistem real si genereaza automat toate registrele obligatorii. În acest moment lucram să aducem câteva funcționalități necesare pentru contabilitatea în sistem real a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor.

Care sunt cheltuielile deductibile care pot fi deduse din venitul din chirii incasat:

  • cheltuieli cu întreținerea și reparația bunurilor
  • cheltuieli cu amenajările și dotările
  • cheltuieli cu utilitățile, cele stabilite prin contract
  • cheltuieli cu taxele locale
  • cheltuieli cu amortizarea
  • cheltuieli cu dobânzile si costurile de finanțare pentru achiziția bunurilor
  • cheltuieli cu asigurările
  • și toate celelalte cheltuieli care au legătură su venitul realizat

Creează un cont gratuit în aplicația ContApp și descarcă lista de cheltuieli deductibile și nedeductibile valabilă și pentru impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor în sistem real.

Impozite și contribuții sociale datorate

Impozit pe venitul impozabil – 10%

  • Impozitarea contractelor de chirie la venitul brut, impozitul = venitul din contract x 10%;
  • Impozitarea în sistem real a contractelor de chirie și a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor din locuință personala,
    • impozitul datorat = venitul încasat – plați de cheltuieli deductibile = venit impozabil x 10%;

Contribuții sociale de sănătate CASS – 10% din baza de calcul

Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor de datoreaza CASS indiferent de statutul proprietarului (salariat, pensionar) daca venitul impozabil este mai mare decat:

  • plafonul de 6 salarii = 18.000 lei rezulta CASS datorat = 1.800 lei
  • plafonul de 12 salarii = 36.000 lei rezulta CASS datorat = 3.600 lei
  • plafonul de 24 salarii = 72.000 lei rezulta CASS datorat = 7.200 lei

Observație! CASS nu este deductibila la calculul venitului impozabil.

Contributii sociale pentru pensie – CAS. Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează contribuție la pensie – CAS, indiferent de sistemul de impozitare ales.

Taxa pe valoare adăugată este optională. Conform art 292 din Codul fiscal sunt scutite de TVA (2) e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepție următoarele operațiuni:

  1. operațiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcție similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping;
  2. închirierea de spații sau locații pentru parcarea autovehiculelor;
  3. închirierea utilajelor și a mașinilor fixate definitiv în bunuri imobile;
  4. închirierea seifurilor;

(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute mai sus.

Declarația unică și opțiunea de a stabili venitul din chirii în sistem real

Important! Pentru alegerea formei de impozitare se depune Declarația Unica, deci este timp pentru o decizie corecta pana la data de 25 mai 2023. Dacă optezi pentru impozitare in sistem real, trebuie să menții acest sistem de impozitare pentru cel puțin 2 ani.

  1. Veniturile din cedarea folosinței bunurilor, impuse la venitul brut, se vor declara la capitolul II din declarația unica. Dacă contractul este in valuta, pentru stabilirea venitului în lei se folseste cursul valutar valabil în ziua precedentă. Contractele in valuta se declara si la capitolul 1 din declarația unica a anului urmator obtinerii venitului, caz in care se foloseste cursul mediu anual stabilit de BNR.
  2. Veniturile din cedarea folosinței bunurilor, impuse in sistem real, se vor declara astfel:
  • la capitolul II din declaratia unica 2023, de unde se selectează secțiunea 4. Cedarea folosinţei bunurilor calificată în categoria venituri din activităţi independente, ca venit estimat
  • si anul următor, la capitolul pentru definitivarea veniturilor realizate in anul anterior, se raportează venitul conform Registrului de Evidență Fiscală.

Important! Fiecare coproprietar al bunului cedat trebuie sa depună declarația unica cu venitul estimat si sa calculeze impozitul si contribuțiile sociale. De asemenea, la modificarea contractului se depune declarația unica rectificativa – capitolul II, de catre fiecare coproprietar.

Contabilitatea în sistem real a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor

Presupune inregistrare cronologica a plăților si incasarilor, conform documentelor justificative: facturi, bonuri fiscale, contracte, extrase bancare, etc.

Întocmirea următoarelor registre și jurnale:

  • Registrul-jurnal de încasări și plăți 
  • Registrul de evidență fiscală
  • Declarația unică

Toate registrele de mai sus, inclusiv declarația unica se generează automat in aplicatia ContApp, in baza platilor si incasarilor inregistrate. Mai multe despre contabilitatea in partida simpla gasiti pe aceasta pagina.

Important! Pentru impozitarea in sistem real a chiriilor nu este necesara inregistrarea la Registrul Comertului; se depune doar declaratia unica unde se bifeaza la capitolul 2, sectiunea 4. cedarea folosinţei bunurilor calificată în categoria venituri din activităţi independente”. Optiunea de a stabili venitul net din chirii in sistem real se realizeaza prin Declaratia Unica, care are termen 25 mai 2023.

Organizarea în ContApp a contabilității veniturilor din chirii în sistem real

  • se creeaza un cont de către utilizatorul principal – cel care intocmeste contabilitatea;
  • Se creeaza o companie pe CNP-ul utilizatorului principal;
  • dacă sunt mai multi proprietari, la utilizatori se adauga fiecare proprietar – ca asociat in entitatea creata; procentul de detinere trebuie sa fie acelasi in fiecare contract. Pentru ca nu se poate stabili in ContApp procent pentru fiecare imobil.
  • se defineste activitatea – la Setari FirmaCedarea folosinței bunurilor calificată în categoria venituri din activități independente iar la Cod CAEN se selecteaza Fără CAEN, pentru activități impuse in sistem real pe CNP, ne-înregistrate la ONRC sau la ANAF;
  • la locul activitatii se defineste contractul pentru fiecare bun cedat, pentru urmarirea veniturilor si cheltuielilor pe fiecare locatie/bun;
  • la secțiunea Active se introduce fiecare bun pentru calculul amortizării cf ultimului raport de evaluare sau documentului de achiziții;
  • Se introduc încasări si plați pentru fiecare contract de cedare a folosintei bunurilor;
  • Atentie, declarația unica se va completa manual pentru fiecare proprietar si conform registrului de evidenta fiscala generat de ContApp pentru fiecare contract/bun.

In Ghidul de administrare a PFA și Profesii Liberale o sa găsești un studiu de caz cu impozitarea chirii in sistem real.

Articol documentație ContApp pentru organizarea chiriilor in sistem real.

5 comentarii

  1. Buna ziua. Mulțumiri pentru articol. Eu am o nelămurire ; pe spațiul închiriat suntem coproprietari și eu și soțul meu . Contractul de închiriere este pe soțul meu , el depune declarație di plătește impozit, este nevoie sa fac și eu același lucru? Nu este dubla impozitare?Multumesc pentru răspuns.

  2. Buna ziua. Multumesc pentru articol, sunt foarte bine precizate informatiile. Din ce inteleg eu, uitandu-ma si pe DU, pentru declararea veniturilor din chirii in sistem real, se bifeaza punctul 4. Cedarea folosintei bunurilor calificata in categoria venituri din activitati independente, corect? Asta inseamna ca o persoana care inchiriaza mai multe locuinte, va completa totalul venitului aferent tuturor locuintelor si respectiv totalul cheltuielilor? Legat de lista cheltuielilor deductibile, vad ca sunt incluse utilitatile, dar ele nu sunt platite de catre chirias? Mai sunt ele cheltuieli deductibile? In ceea ce priveste cheltuielile cu amenajarile, dotarile si amortizarile – se utilizeaza aceleasi principii ale deductibilitatii? Exemple: plata pentru un scaun de 500 lei este deductibila la data platii, insa plata pentru mobilierul de bucatarie de 8.000 lei se amortizeaza in x ani.

  3. Buna ziua

    pentru o persoana fizica care detine un imobil si l inchiriaza in regim hotelier / scop turistic , garsoniera este formata dintr o camera
    ce sistem alege , real ?
    pentru incasarea serviciilor detine casa de marcat , mai este necesara eliberarea de factura ?

    multumesc

  4. Buna ziua si multumim pentru articol. Referitor la lista cheltuielilor deductibile care pot fi deduse din venitul din chirii incasat din articol – puteti indica o sursa care sa va sustina? De exemplu ma refer la ”cheltuieli cu amortizarea”. Multumesc.

    1. Buna ziua! Se aplica prevederile art. 68 din Codul fiscal, care la alineat (4) lit. d) „Conditiile generale pe care trebuie sa le indeplineasca cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii independente, pentru a putea fi deduse, in functie de natura acestora, sunt: (…) d) sa respecte regulile privind amortizarea, prevazute in titlul II, dupa caz;”

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *