Impozitarea veniturilor din chirii în sistem real. Avantaje și dezavantaje.

Actualizare Ghid de contabilitate 25 Iunie 2023

Am adăugat un studiu de caz cu exemple de formulare completate in Ghidul de contabilitate pentru PFA si Profesii Liberale:

• Condiții generale pentru deducerea cheltuielilor
• Inventarierea bunurilor înainte de aplicarea impozitării in sistem real
• Ce trebuie să știi înainte de a deduce amortizarea bunurilor
• Deducerea cheltuielilor cu creditele de achiziție a bunurilor
• Deducerea cheltuielilor cu reparațiile
• Registrele obligatorii trebuie întocmite de fiecare proprietar
• Exemple de înregistrări si registre completate

In ceea ce privește contabilitatea, încasările și plățile se împart proporțional cu procentul deținut din bunul Închiriat, fiecare proprietar trebuie sa întocmească registrele obligatorii. Poți sa întocmești registrele automat cu ContApp – detalii aici.

Modificările Codului Fiscal care au intrat în vigoare în 2023

Prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2022 publicată în Monitorul Oficial nr. 716 din data de 15 iulie 2022, se aduc modificări consistente Codului fiscal, inclusiv pentru chirii în sistem real, așa acum nu au mai fost făcute din 2018, de când s-a introdus declarația unică. Modificările sunt ample și vizează toate capitolele de taxe și contribuții datorate de agenții economici.

În cazul veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, se modifică modul de calcul a impozitului, procentul de impozit de 10% se aplică la venitul brut din contractul încheiat între părți. Se elimină deducerea de cheltuieli forfetare, de 40% din venitul realizat așa cum a fost până în 2022.

În ceea ce privește contribuțiile sociale de sănătate (CASS), din 2023 s-au introdus 2 plafoane noi, pe lângă cel de 12 salarii. Astfel, venitul brut anual din contract se raporteza la plafoanele de mai jos și se stabilește CASS de datorat. Vezi mai jos un subcapitol distinct.

Atenție! Pentru veniturile obținute în 2022 se aplică prevederile Codului fiscal din 2022. Pentru veniturile obținute în 2023 se aplică noul Cod Fiscal modificat de OUG 16/15.07.2022 și următoarele modificări. Până la data de 25 Mai 2023 se completează capitolul I din Declarația Unică 2023, unde definitivăm impozitul și contribuțiile sociale datorate pentru veniturile obținute în 2022, ca urmare aplicăm Codul fiscal din 2022. La capitolul II din Declarația Unică 2023, estimăm veniturile din 2023, pentru care aplicăm prevederile Codului fiscal 2023.

Tot de la 1 ianuarie 2023, contractele de cedare a folosinței bunurilor se vor înregistra din nou la ANAF.

(6^1) Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.

(23) În cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora.

Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 2031/17.11.2022, formularul 168 se descarcă mai jos:

• Contractele în vigoare și nedeclarate până la data de 31 decembrie 2022 se vor declara în termen de 90 de zile, deci până la data de 31 Martie 2023.
• Contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2023, se vor declara în termen de 30 de zile de la data contractului;
• Fiecare coproprietar trebuie să depună cerere de înregistrare, cu venitul realizat/estimat procentual cu cota deținută din bunul închiriat. Și declarația unică se depune de către fiecare coproprietar.
• Formularul se depune și în 30 de zile de la modificarea contractului, odată cu declarația unică rectificativă – capitolul ÎI, de către fiecare coproprietar;

Modalități de impozitare a veniturilor din chirii

Conform codului fiscal avem următoarele sisteme de impozitare a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor:

• Impozitarea contractelor de chirie la venitul brut, impozitul = venitul din contract x 10%
• Impozitarea în sistem real a contractelor de chirie și a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor din locuință personală,
  • impozitul = venitul încasat – plăți de cheltuieli deductibile = venit impozabil x 10%
• Impozitarea cu norme de venit a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală – despre care nu discutăm în acest articol

Conform Codului fiscal, art 84, impozitarea în sistem real a contractelor din cedare a folosinței bunurilor era opțională pentru proprietarii care aveau maxim 5 contracte, inclusiv, și obligatorie pentru cei care aveau cel puțin 6 contracte.

(10) Prin excepţie de la prevederile alin. (3), contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole şi veniturile din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală au dreptul să opteze pentru determinarea venitului net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68. Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi nu determină venitul net din cedarea folosinței bunurilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, nu au obligaţii de completare a Registrului de evidenţă fiscală şi de conducere a evidenţei contabile.

(11) Opțiunea de a determina venitul net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, este obligatorie pentru contribuabil pe o perioadă de 2 ani fiscali consecutivi şi se consideră reînnoită pentru o nouă perioadă dacă contribuabilul nu solicită revenirea la sistemul anterior, prin completarea corespunzătoare a declaraţiei unice privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 25 mai inclusiv a anului următor expirării perioadei de 2 ani. În cazul contribuabililor care încep activitatea în cursul anului fiscal, opţiunea pentru determinarea venitului net în sistem real se exercită în termen de 30 de zile de la începerea activităţii.

De asemenea, și veniturile obținute din închirierea in scop turistic a unui număr mai mare de 5 camere, situate în locuințe personale, se impozitează în sistem real.

Important! Pentru impozitarea în sistem real a chiriilor nu este necesară înregistrarea la Registrul Comerțului; se depune doar declarația unică unde se bifează la capitolul 2, secțiunea 4. Cedarea folosinţei bunurilor calificată în categoria venituri din activităţi independente. Opțiunea de a stabili venitul net din chirii în sistem real se realizează prin Declarația Unică, care are termen 25 mai 2023.

Avantajele și dezavantajele impozitării în sistem real a contractelor de cedare a folosinței bunurilor

Odată cu modificările codului fiscal, impozitul pe acest venit creste cu 67%,

• în 2022 la 100 lei venit brut se datora 6 lei impozit, pentru că venitul brut se reducea cu 40% cheltuieli forfetare;
• din 2023, la aceeași 100 lei, se va plăti 10 lei impozit, dacă optezi pentru impozitarea venitului brut din contract;

Pentru a alege sistemul optim de impozitare, trebuie să stabilim:

1. care sunt avantajele impozitării în sistem real a veniturilor din chirii, (venituri din cedarea folosinței bunurilor);
2. care sunt cheltuielile pe care le putem deduce din venitul încasat, astfel încât diferența de impozit câștigată să acopere costul cu contabilitatea acestor venituri.

Avantajele impozitării în sistem real a venitului din chirii:

1. Cel mai important avantaj venitul înregistrat este egal cu venitul încasat, adică impozitul se calculează la venitul net încasat și nu la venitul stabilit în contract, care uneori poate nu se încasează (chiriașii pot pleca și nu se mai poate întocmi un act adițional de încetare contract);
2. Al doilea avantaj constă în faptul că poți reduce venitul net astfel încât să plătești CASS la un plafon mai mic, adică poți introduce cheltuieli deductibile și reduce plafonul de CASS sub 6 ,12, 24 de salarii – vezi mai jos plafoanele.
3. Al treilea avantaj constă în reducerea bazei de calcul a impozitului prin introducerea de cheltuieli deductibile, deci un impozit de plată.

Principalul dezavantaj constă în faptul că trebuie să aloci timp pentru colectarea documentelor și contabilizarea acestora și, ulterior, un posibil control fiscal mai riguros.

ContApp, aplicația noastră de contabilitate, este special construită pentru activități impuse în sistem real și generează automat toate registrele obligatorii. În acest moment lucrăm să aducem câteva funcționalități necesare pentru contabilitatea în sistem real a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor.

Care sunt cheltuielile deductibile care pot fi deduse din venitul din chirii încasat:

• cheltuieli cu întreținerea și reparația bunurilor;
• cheltuieli cu amenajările și dotările;
• cheltuieli cu utilitățile, cele stabilite prin contract;
• cheltuieli cu taxele locale;
• cheltuieli cu amortizarea;
• cheltuieli cu dobânzile și costurile de finanțare pentru achiziția bunurilor;
• cheltuieli cu asigurările;
• și toate celelalte cheltuieli care au legătură cu venitul realizat.

Creează un cont gratuit în aplicația ContApp și descarcă lista de cheltuieli deductibile și nedeductibile valabilă și pentru impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor în sistem real.

Impozite și contribuții sociale datorate

Impozit pe venitul impozabil – 10%

• Impozitarea contractelor de chirie la venitul brut, impozitul = venitul din contract x 10%;
• Impozitarea în sistem real a contractelor de chirie și a veniturilor din închirierea în scop turistic a camerelor din locuință personală,
  • impozitul datorat = venitul încasat – plăți de cheltuieli deductibile = venit impozabil x 10%;

Contribuții sociale de sănătate CASS – 10% din baza de calcul

Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor se datorează CASS indiferent de statutul proprietarului (salariat, pensionar) dacă venitul impozabil este mai mare decât:

• plafonul de 6 salarii = 18.000 lei rezultă CASS datorat = 1.800 lei
• plafonul de 12 salarii = 36.000 lei rezultă CASS datorat = 3.600 lei
• plafonul de 24 salarii = 72.000 lei rezultă CASS datorat = 7.200 lei

Observație! CASS nu este deductibilă la calculul venitului impozabil.

Contributii sociale pentru pensie – CAS. Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează contribuție la pensie – CAS, indiferent de sistemul de impozitare ales.

Taxa pe valoare adăugată este optională. Conform art 292 din Codul fiscal sunt scutite de TVA (2) e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepție următoarele operațiuni:

1. operațiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcție similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. închirierea de spații sau locații pentru parcarea autovehiculelor;
3. închirierea utilajelor și a mașinilor fixate definitiv în bunuri imobile;
4. închirierea seifurilor;

(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute mai sus.

Declarația unică și opțiunea de a stabili venitul din chirii în sistem real

Important! Pentru alegerea formei de impozitare se depune Declarația Unică, deci este timp pentru o decizie corectă până la data de 25 mai 2023. Dacă optezi pentru impozitare în sistem real, trebuie să menții acest sistem de impozitare pentru cel puțin 2 ani.

Important! Fiecare coproprietar al bunului cedat trebuie să depună declarația unică cu venitul estimat și să calculeze impozitul și contribuțiile sociale. De asemenea, la modificarea contractului se depune declarația unică rectificativă – capitolul ÎI, de către fiecare coproprietar.

Contabilitatea în sistem real a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor

Presupune înregistrarea cronologică a plăților și încasărilor, conform documentelor justificative: facturi, bonuri fiscale, contracte, extrase bancare, etc.

Întocmirea următoarelor registre și jurnale:

• Registrul-jurnal de încasări și plăți 
• Registrul de evidență fiscală
• Registrul inventar, Fisa mijlocului fix, Registrul imobilizărilor
• Declarația unică

Toate registrele de mai sus, inclusiv declarația unică se generează automat în aplicația ContApp, în baza plăților și încasărilor înregistrate. Mai multe despre contabilitatea în partida simplă găsiți pe această pagină.

Important! Pentru impozitarea în sistem real a chiriilor nu este necesară înregistrarea la Registrul Comerțului; se depune doar declarația unică unde se bifează la capitolul 2, secțiunea 4. cedarea folosinței bunurilor calificată în categoria venituri din activități independente”. Opțiunea de a stabili venitul net din chirii în sistem real se realizează prin Declarația Unică, care are termen 25 mai 2023.

Organizarea în ContApp a contabilității veniturilor din chirii în sistem real

Vezi documentația ContApp pentru organizarea chiriilor în sistem real